钱袋子在收紧，年底楼市降温信号来了？| 楼先生问答NO.576
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
第一点，针对房企的三道红线，对开发商进行了限制。万科郁亮表示：游戏规则改变了，意味着房地产行业金融红利时代的结束。金融杠杆是房企规模的命门。
第二点，总的货币政策或许也有转向的可能：由于疫情，经济下滑明显，开启了总量宽松应急模式。但就在最近，央行行长强调「不让老百姓手中的票子变毛」，也就是不贬值，保持购买力。很有可能接下来「减少钱的供应」。
第三点，今年大量的经营抵押贷款「绕弯」流入了楼市，身边的案例也比比皆是。这些「比房贷还要便宜」的钱，对楼市肯定有影响。所以有人说：今年核心城市楼市是资金推动型的火热。
第四点，四季度以来，抵押贷款还是很便宜，但申请放款的限制变多了，开始挑客户了，这是一个重要信号。另外，从去年12月到今年9月，房贷利率一直下跌，10月终于刹住车了，与9月持平5.24%。这又是一个重要信号。
回顾一下：疫情的特殊性，国内经济全面受损，于是对房地产的调控，是睁一只眼闭一只眼，让今年楼市收获一波意想不到的火热。随着经济全面恢复，收一收对房地产的支持，也是符合当下需求的，毕竟有一条主流的声音：都去买房了，拿什么钱支持国家内循环？
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3张房票、现金1400W、江河汇+未科
@不会爬树的猫
现在手里三张房票，一张无房两张有房，1400万现金，在接下来的摇号中，如何分配房票？
楼先生：典型的「有钱人的烦恼」，而且你还有这么多「房票」，说起来真让人羡慕呢。不过这个有问题真有点难倒我。原则上，以你的承价能力，上至望江新城、江河汇，再到亚运村、申花、奥体等等，所有楼盘都够得上了。如果要把资金和房票都用足，可以先一张「有房」摇一下第一梯队的板块，然后再用一张「无房」摇一下热盘。
至于第三张房票，到时还有资金，可以继续摇，没有的话，留着也无妨。在通货膨胀这么明确的趋势之下，关键还是钱要花出去。第一梯队的板块，也就是望江新城和江河汇，可以关注御潮府、江河鸣翠，明年的话，还有新鸿基和新世界这些楼盘可以摇。热盘的话，建议你考虑未来科技城，如果没摇到，城北CBD也可以，比如限价2万9的TOD星创城。
以上还得考虑到房票的质量，比如是三成还是六成，以及你的按揭能力。如果赚钱能力比较好，现金流比较充足，那就多用杠杆。如果一般般，也不一定非得第一梯队，退而求其次的选择有奥体、滨江和亚运村，这些板块发展前景也是不可想象的。
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杭州亚运村/未来社区、拥江发展重要节点
@春暖花开
宁围板块三兄弟，市北板块的翠语华庭、桂语听澜，以及亚运村，萧山科技城的江上湾、荣望，还有南部新城的彩虹天空之城，投资的话，应该如何选择呢？
楼先生：毫无疑问，第一选择肯定是「亚运村」，它的正对面就是江河汇，限价69800元/㎡，是杭州封面级的存在，但其实亚运村今后也会是很壮丽的城市天际线，目前限价大概率4.5-4.7万之间。这个价差实在太有诱惑力了。
另外亚运村是拥江发展的重要节点，如果亚运村不发展起来，这个城市战略就是不完整的。因此也就可见亚运村的城市地位，绝对不仅仅只是一堆房子而已。更何况，它还是未来社区，今后配套非常齐全，有江有地铁，要什么有什么的那种。
其次的话，市北板块可以排在第二位，这里基本上可以共享奥体、滨江的城市资源，实在距离很近。滨江奥体的新房和二手房价格摆在那，但市北目前限价还是37500元/㎡。然后是萧山科技城吧，这里比南部新城有更先进的规划和理念，也是拥江发展的一部分。
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首付100W、三墩北/勾庄、天承美筑/3.6W
@然island
你好，在杭州汽车北站，到三墩在建云谷这一半径里，有适合刚需，首付在100万左右的楼盘推荐吗？
楼先生：本来城北CBD很合适，但这里都是热盘，比如星创城、万科前宸，大概率都只面向无房户，如果你不是无房户或者人才，就非常遗憾，只能算了。要是符合报名条件，那就参加吧，祝你好运。上一次万科前宸的中签率还可以。
除了勾庄，三墩北也可以考虑，无非这里的楼盘也可能要被认定为「热盘」，紫璋台也是呼之欲出，另外同板块内，还有融信天澜里，以及钱江房产的古墩彩虹轩，限价28100元/㎡。这也是一个理想方案，但摇号难度肯定不低。
其它的话，往南面一点点，可以关注运河新城、祥符板块，但总价门槛会高一点，这一带限价3万6到4万，你可以重点关注两个楼盘，总价都有机会够得上。一个是上河公元，位于运河新城，是香港置地开发的，限价3万8，高层最小户型93方。
另一个是天承美筑，属于祥符板块，限价3万6，最小98方。开发商是本土品质房企大家房产，这个楼盘也是一样，一如既往打造大家系的美宅，至于大家房产的品牌号召力，在杭州人的心里一直是踏实的存在，这两年打造的杭州大家还是金麟府，都是颜值、品位很OK 的楼盘。
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450W、拱墅公办教育资源、祥符/运河新城
@Linlin
你好，我现有金地自在城一套89方小三房在自住，手头上还有140万的现金。目前考虑的是通过抵押的方式，提高现金，算了下大概能买总价450万左右的房子。想在城西或周边买房，学区也是需要的，新房和二手都可以考虑，请问有推荐的吗？
楼先生：前面提到的运河新城和祥符一带的新盘，都可以考虑。除了天承美筑、望林府、祥宸府（限价3.6W），以及上河公元，还有天阳和融信在运河新城的合作项目，限价是3万8。450万的预算，这两个区域摇号难度没有那么高，相对还是很好买的。
这些楼盘都属于拱墅区，这两年拱墅会着重发展公办学区，不管是祥符还是运河新城，教育资源会慢慢覆盖过来的。另外，还有一个选择，可能更符合你的需求，汽车北站附近的荣安春月杭宁府，精装限价45000元/㎡，总价也能够得上，性价比很高，这个楼盘最大卖点一个是限价，一个是学区。
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700W、人才房票、九龙仓天玺天荟
@Darry
老师，我们有一张人才票，有贷款记录，孩子明年上幼儿园，有学区需求，上班目前在未科。预算700W左右。您给些建议吧？
楼先生：申花有育才的公办学校，有地铁5号线，所以可以考虑申花。目前申花只有九龙仓的天玺天荟项目在售，起步户型139方，700万出头有机会买得到。买在申花，基本上什么都有了，地铁、购物中心，改善也可以解决，学区也能满足。最快到年底的话，滨融府也是139方起步，是融创和滨江合作的。
如果预算能再往上撑一撑，也相信自己运气足够好，还有一个楼盘可以拼一拼手气，锦绣公馆，精装现房交付，就在教工路上，门口就有文一街办学的新学校，属于西湖区的公办学校，应该不错的。
再者，要是对未来科技城的学校有信心，那就好办了，因为你有人才房票，可以参加「热盘」摇号，天空之城、杭州富力中心，以及接下来中梁、金成这些楼盘都可以，未科限价4万不到，你的预算绰绰有余，至少可以买160方以上。对于未科的学区，没什么好担心的，这样的区域，学区发展起来会很快。
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